更新日：2022年4月27日

開発許可制度について

　開発許可制度は、都市の周辺部における無秩序な市街化を防止するため、都市計画区域を計画的な市街化を促進すべき市街化区域と原則として市街化を抑制すべき市街化調整区域に区域区分した目的を担保すること、都市計画区域内の開発行為について公共施設や排水設備等必要な施設の整備を義務付けるなど良質な宅地水準を確保すること、この二つの役割を果たす目的で、都市計画法により創設された制度です。

　常総市は、「水海道都市計画区域」（線引都市計画区域・近郊整備地帯）と「石下都市計画区域」（非線引都市計画区域）の二つの都市計画区域に分かれています。

　市内において開発行為をしようとする場合は、常総市長の許可（都市計画法第29条等）が必要になります。

開発行為の概要

「開発行為」とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う区画形質の変更をいいます。
「区画形質の変更」については、次のとおりです。

区画の変更道路、水路等で区画割りをすること。
形の変更 1.0メートルを超える盛り土、又は2.0メートルを超える切り土を生じる行為。
質の変更宅地以外の土地を宅地として利用すること。

開発許可が必要となる規模等

市街化区域（水海道都市計画区域）
・500平方メートル以上の土地で開発行為をする場合には開発許可が必要になります。
市街化調整区域（水海道都市計画区域）
・面積に係らず開発行為をする場合には、開発許可が必要になります。
・開発許可（都市計画法第29条）の対象となるのは、都市計画法第34条第1号から第14号のいずれかに該当するものに限られます。
・開発行為の許可を受けた区域以外の区域内において建築物を建築する場合には、都市計画法第43条の許可が必要になります。
非線引都市計画区域（石下都市計画区域）3,000平方メートル以上の土地で開発行為をする場合には開発許可が必要になります。

石下都市計画区域において、原則1,000平方メートル以上3,000平方メートル未満の宅地開発事業を行う場合には、「常総市石下都市計画区域における宅地開発指導要綱」に基づく協議が必要になります。
開発行為が完了した土地で予定建築物の用途の変更を行う場合には、都市計画法第42条の許可が必要になります。

事前相談について

　市街化区域で建築を目的とした500平方メートル以上の土地の造成、市街化調整区域で建築物の新築や増改築をしようとする時には、都市計画課開発審査係にご相談ください。

　事前相談の内容をもとに、開発許可を必要とするか等を判定します。建築確認申請において、開発許可（都市計画法第29条）は建築基準関係規定に含まれますので、事前相談を行ってください。

　事前相談では、予定建築物の用途・配置・規模やどのような土地利用を計画しているのか、例えば、周辺の道路状況、開発行為を行なおうとする区域内の状況、切土・盛土の程度など、なるべく具体的に記入してください。

　また、事前相談は個々の計画について許可の要否等を判定するものであり、「この場所に何が建てられますか」等の相談については回答しかねます。

事前相談に必要な資料

事前相談書（相談内容を具体的に記入してください）

案内図（住宅地図等で相談地のわかるもの）
公図の写し（法務局に登載されているものの写し）
土地全部事項証明書
申請人のわかるもの（戸籍謄本,会社謄本等）

下記より、事前相談書を、ご参照下さい。

事前相談書（PDF：16KB）

事前相談書（WORD：44.5KB）

立地基準及び技術基準等

開発行為を行う際の立地基準及び技術基準等については、「茨城県宅地開発関係資料集」及び「常総市都市計画法の規定による開発行為の許可等の基準に関する条例」並びに「常総市開発行為に関する指導要綱」等に定められています。
市条例以外の立地基準及び技術基準については、茨城県の基準に準じています。

水害ハザードが存する土地における許可申請

　都市計画法の改正（令和4年4月1日施行）を受け、国土交通省の技術的助言（令和3年4月1日国都計第176号）をもとに、区域指定エリアから水害ハザード（浸水想定区域における「浸水深3メートル以上の区域」及び「家屋倒壊等氾濫想定区域」）を除外しました。

　さらに、同助言では、区域指定エリアから除外された土地において同法の許可申請を行う際は「安全上及び避難上の対策」を求めること等が示されています。

　常総市では、水害ハザードの認識及び申請書類の公平性を考慮し、区域指定エリアから除外されたかどうかに関わらず、水害ハザードが存する市街化調整区域内の土地においては安全上及び避難上の対策として「避難計画（マイタイムライン）」の作成と提出を、令和4年度の許可申請から求めることとします。

常総市洪水ハザードマップ

WEBでマイタイムライン(国土交通省関東地方整備局HPへリンク)

マイタイムラインを作ろう（茨城県HPへリンク）

開発行為の工事完了の検査

開発行為に関する工事が完了した際は、「工事完了届出書」を提出し、工事完了検査を受ける必要があります。検査の結果、開発許可の内容に適合していると認めたときは、「検査済証」を交付します。

「検査済証」が交付されない場合は、建築物の建築又は使用等が制限されますので必ず工事完了検査を受けてください。

関係条例等

茨城県土木部都市局建築指導課宅地グループのサイトへ

茨城県における開発許可制度

開発許可の対象と適用される基準

都市計画法における開発行為の取扱基準

市街化調整区域内の建築物の増築、改築及び用途変更に係る都市計画法による許可の要否の判断基準

用途変更の取扱い一覧表（法第42条・第43条）

開発許可の変更等の取扱い（法第35条の2）

開発行為の一体性の判断基準について

技術基準（法第33条）　＊茨城県のホームページです

令和4年4月1日からは、すべての開発行為で制限解除の申請が必要になります。

以下のリンクのとおり、小規模開発行為に係る許可申請等の取扱要領が一部改正されました。本要領第4の規定により、市街化調整区域内の自己用建築物を目的とする小規模開発行為（質のみの変更の場合に限る）は、許可と一括で法第37条ただし書きによる制限解除をしたものとみなす運用をしてきたところですが、令和4年3月31日付までの申請受付を期限として、本規定は廃止となります。

開発行為の技術基準

小規模区画道路の計画基準

小規模開発行為に係る許可申請等の取扱要領（令和4年4月1日施行）

茨城県の大規模宅地開発に伴う調整池技術基準及び解説

茨城県の宅地開発に伴い設置される調整池の多目的利用指針

調整池等設計手引き

茨城県の雨水浸透施設技術基準

茨城県の小規模開発に伴う雨水浸透処理に関する取扱基準